Nos últimos anos, o modelo Design & Build (D&B) vem ganhando força em obras corporativas, comerciais e de retrofit. Isso acontece porque sua proposta é clara: integrar projeto e obra, reduzindo ruídos, prazos e retrabalhos.

Nesse contexto, a obra por administração surge como um formato especialmente interessante para empresas que buscam flexibilidade, transparência e participação ativa nas decisões. Além disso, esse modelo favorece uma relação mais colaborativa entre cliente e construtora.

Mas afinal:
como funciona uma obra por administração dentro de um processo D&B?
Quais são os benefícios reais?
E, principalmente, quais cuidados precisam ser tomados para evitar riscos?

Por esse motivo, neste artigo explicamos de forma clara como esse modelo opera na prática.

O que é o modelo D&B (Design & Build)?

No Design & Build, um único player — geralmente uma construtora ou empresa de engenharia integrada — é responsável tanto pelo desenvolvimento dos projetos quanto pela execução da obra.

Diferentemente do modelo tradicional, no qual projeto e obra são contratados separadamente, o D&B promove:

• Integração entre arquitetura, engenharia e execução

• Decisões técnicas alinhadas ao orçamento desde o início

• Redução de conflitos entre projetistas e construtores

• Maior velocidade na entrega

Como resultado, quando combinado com obra por administração, o D&B se torna ainda mais colaborativo e estratégico.

Como funciona a obra por administração em um processo D&B?

Na obra por administração, a empresa responsável pelo D&B atua como gestora técnica, estratégica e operacional. Enquanto isso, os custos da obra são pagos diretamente pelo cliente.

Na prática, isso significa que:

• O projeto é desenvolvido já considerando custo, prazo e viabilidade executiva

• A construtora administra fornecedores, mão de obra, cronograma e compras

• O cliente paga os custos reais da obra, como materiais, serviços e contratos

• A empresa D&B recebe uma taxa de administração previamente acordada

Ou seja, o D&B define o “como” e o “quando”, enquanto a obra por administração define o modelo financeiro e de risco.

Principais características desse modelo

De forma resumida, esse modelo apresenta as seguintes características:

• Não há preço global fechado

• O orçamento é estimativo e evolutivo

• O cliente acompanha os custos em tempo real

• As decisões são compartilhadas

• O risco financeiro é majoritariamente do cliente

• A responsabilidade técnica e de gestão é da empresa D&B

Por isso, embora exija maturidade de ambas as partes, o modelo entrega alto nível de controle, alinhamento e transparência.

Por que a obra por administração funciona bem no D&B?

1. Projeto nasce conectado à execução

No D&B, arquitetos e engenheiros trabalham lado a lado com a equipe de obra. Dessa forma, reduzem-se soluções conceitualmente interessantes, porém inviáveis financeiramente.

Com a obra por administração, por exemplo:

• Materiais são especificados com base em custo real

• Soluções técnicas podem ser ajustadas rapidamente

• O cliente entende o impacto financeiro de cada decisão de projeto

2. Flexibilidade ao longo do processo

Projetos corporativos raramente permanecem iguais do início ao fim. Por esse motivo, mudanças de layout, tecnologia, budget ou estratégia são comuns.

Nesse cenário, a obra por administração permite:

• Alterações de escopo sem renegociações contratuais complexas

• Troca de fornecedores ao longo da obra

• Ajustes de especificações conforme prioridades do cliente

Além disso, no D&B essa flexibilidade é ainda mais fluida, já que projeto e obra evoluem juntos.

3. Transparência total de custos

Outro ponto relevante é a visibilidade financeira proporcionada por esse modelo.

Assim, o cliente tem acesso direto a:

• Orçamentos detalhados

• Contratos com fornecedores

• Notas fiscais

• Relatórios periódicos de custo e avanço físico

Consequentemente, em processos D&B, essa transparência gera confiança, reduz disputas e fortalece a parceria.

4. Tomada de decisão mais estratégica

À medida que acompanha custos e cronograma em tempo real, o cliente deixa de ser apenas um aprovador. Dessa forma, passa a atuar como coparticipante da estratégia da obra.

Por exemplo:

• Investir mais em áreas críticas e reduzir custos em áreas secundárias

• Antecipar decisões para ganhar prazo

• Avaliar custo-benefício de soluções técnicas ainda na fase de projeto

Riscos e pontos de atenção

Apesar das vantagens, a obra por administração em D&B exige cuidados específicos. Por isso, alguns pontos merecem atenção especial.

1. Governança é indispensável

Sem governança clara, o modelo pode gerar problemas. Entre eles:

• Estouro de orçamento

• Decisões desalinhadas

• Conflitos entre áreas do cliente

Portanto, é essencial definir desde o início:

• Alçadas de aprovação

• Fluxo de decisões

• Responsáveis por validações técnicas e financeiras

2. Controle de custos precisa ser rigoroso

Como não há preço fechado, o controle deve ser contínuo. Nesse sentido, algumas boas práticas incluem:

• Orçamento-base aprovado

• Curva de desembolso

• Relatórios semanais

• Indicadores de custo versus avanço físico

Além disso, no D&B esses controles precisam estar integrados ao desenvolvimento do projeto.

3. Papel da empresa D&B deve estar muito claro

Mesmo sem assumir o risco financeiro total, a empresa D&B continua responsável pela gestão técnica, prazos e qualidade.

Por essa razão, o contrato deve deixar claro:

• Escopo da administração

• Responsabilidade por erros de projeto

• Penalidades por falhas de gestão

• Critérios de performance

Para quais projetos esse modelo é mais indicado?

De maneira geral, a obra por administração em D&B é recomendada para:

• Obras corporativas de médio e grande porte

• Escritórios com alto nível de personalização

• Projetos em que o escopo evolui ao longo do tempo

• Clientes que desejam participar ativamente das decisões

• Empresas que valorizam transparência e parceria

Por outro lado, não é o modelo ideal para quem busca previsibilidade absoluta de custo e baixo envolvimento no processo.

Conclusão

Em conclusão, a combinação de Design & Build com obra por administração cria um modelo colaborativo, flexível e transparente. Nesse formato, projeto e execução evoluem juntos, guiados por decisões técnicas e financeiras conscientes.

Quando bem estruturado, esse modelo:

• Reduz retrabalho

• Aumenta a qualidade do resultado final

• Fortalece a relação entre cliente e construtora

• Transforma a obra em um processo estratégico

Por fim, mais do que escolher um modelo contratual, trata-se de escolher como a obra será conduzida:
com rigidez ou com inteligência,
com distanciamento ou com parceria.